丁发权代表：

您提出的《关于建立“三无”小区物业管理组织的建议》（第29号）收悉。经与桂阳街道、桂溪街道办事处共同研究办理，现将办理情况答复如下：

一、我县“三无”小区情况及形成的原因

垫江县城区现有住宅小区784个，“三无”小区686个，占比87.5%，“三无”小区形成原因：一是物业服务起步晚，早期建设的独栋楼、单位集资房无物业管理；二是集资房因是由单位组织职工筹建，起初多是单位职工居住，所以集资单位也在管理，随着时间流逝，房屋交易增多，原单位在住的职工减少，也不再对集资房进行管理皆成了三无小区；三是前期规划与当下城市小区规划要求不符、小区长时间没有人员管理、后期缺乏维护。

二、关于明确目标，稳步推进的建议

一是出台了《垫江县老旧小区改造提升实施方案（试行）》，细分职能分工，将对建成于2000年，公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区申报纳入老旧小区改造。按照综合改造和管理提升两种途径，持续滚动改造提升老旧小区，主要包括小区内道路、供排水、供电、供气、绿化、照明、围墙、安防系统、消防设施等基础设施的更新改造，小区内房屋公共屋面、墙面等公共区域修缮、建筑节能改造、管线规整等，彻底解决“三无小区”脏乱差问题和安全隐患问题。二是完成编制《垫江县城镇老旧小区改造和社区服务提升“十四五”规划》，建立城镇老旧小区改造项目储备库和社区服务提升计划。三是加强党建引领，在老旧小区、“三无”小区建立“三员五长”居民议事机制，“三长”即网格长、楼栋长、单元长，“五员”即网格员、调解员、保洁员、安全员、帮扶员。建立自治小组议事制度，细化小区日常管理内容，落实责任到人。让居民从“旁观者”转变为“参与者”，共同参与小区改造和管理，切实担起“主人翁”责任。

二、关于加强指导，示范引领的建议

一是组织街道、乡镇和物业服务企业学习宣传贯彻《重庆市物业管理条例》，悬挂宣传横幅625条，张贴宣传海报2630张，发放宣传资料5000多份。2次组织桂阳、桂溪街道、社区和物业企业从业人员共1350人次参加市上组织的《重庆市物业管理条例》网络课堂学习。邀请市上物业管理专家组织街道、社区对《民法典》和《重庆市物业管理条例》进行了专题讲解学习。二是举办了有相关部门、街道、社区和物业服务企业参加的垫江县《重庆市物业管理条例》知识竞赛活动。三是2021年10月，利用2天时间，组织街道、社区和物业企业共350人参加的物业管理和服务集中培训。通过学习宣传、知识竞赛、集中培训等，进一步提高街道、社区在贯彻落实物业管理方面的能力和工作水平，为基层开展工作打下了良好的基础。

三、关于区别对待，分类施策的建议

我们通过老旧小区和“三无”小区改造整治，加强指导物业服务企业接管老旧小区和“三无”。根据小区状况、基础条件、群众需求、缴费意愿等不同情况，因地制宜，分类施策，推动物业服务企业接管老旧小区。一是专业化接管。对基础条件好，居民公共意识和缴费意愿较高的，由街道办事处指导成立业主委员会或居民小组，引入专业化物业企业，实行市场化运作。二是居民自治。对基础条件一般，居民公共意识较强有自治意愿的，由街道社区指导成立物业自治管理委员会，实行居民自助管理，自行开展“保洁、保安、保绿、保秩序”为主要内容的基本服务。三是公益托管。对小区基础条件一般，居民缺乏自治意识，采取委托代管、连片打包、购买服务、以奖代补等方式，引进公益性物业企业，按照有偿微利原则实行托管，提供基本物业服务。四是社区和企业共管。对小区基础条件较差，缺乏引进专业化物业服务条件且自治失效的，采取社区管理为主，专业化或公益企业指导帮扶和提供维修服务的过渡模式。经统计，目前全县有94个“三无”小区建立了物业管理组织。

四、关于考核激励，争先创优的建议

一是建立“四公开一监督”和物业服务定期报告制度。为提高物业服务收费透明度，营造诚信为本、质价相符的物业服务环境，在全县建立“四公开一监督”和物业服务定期报告制度。在住宅小区显著位置公开物业服务人员姓名、照片、岗位；公开物业服务合同约定的服务内容及标准；公开物业服务收费价格；公开报修、投诉和监督电话；设立业主监督信箱，接受业主监督。建立物业企业季度、年度定期报告制度，每季度向业主和业主委员会报告履行物业服务合同、靠站物业服务工作情况，每年向业主和业主委员会报告物业服务费收缴、公共收益收支、共用部位和共用设施设备更新改造计划落实情况等。二是制定了《垫江县物业服务考评评分细则》，认真开展物业企业季评工作，在每个季度由县住房城乡建委牵头，组织物业协会、街道、社区对全县所有物业小区开展季度测评，并将季评结果作为年度评优评先以及信用评价依据，激发企业内生动力和危机感，规范企业服务行为。三是建立物业服务规范和等级标准。指导物业服务行业协会按照《条例》要求加强行业自律管理，制定物业服务规范和等级标准，建立由“基本要求”和“综合管理、保洁服务、绿化养护、秩序维护、房屋及设施设备管理”共同组成的服务标准体系；由物价部门根据服务标准拟定物业服务分级收费指导价格体系，推进建立质价相符的物业服务收费制度。四是建立物业服务企业信用评价制度。按照《重庆市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》，对物业服务企业违法、违规、违约、造成重大影响等进行分类，向社会公布物业服务企业信用情况，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。建立健全“双随机”抽查机制，加强对物业服务企业经营行为的巡查，对发现的违法为怪行为，加大惩处力度，并记入不良信用档案。开展物业服务质量年度考评，向社会公布考评结果。

此答复函已经蔡建明主任审签。对以上答复你有什么意见，请通过填写回执及时反馈县人大常委会人事代表工委。

垫江县住房和城乡建设委员会        

2022年5月31日              

联系人：蒋雨婷

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