垫江县住房和城乡建设委员会关于县政协十一届委员会第二次会议第015号提案的复函
大中小龚万权委员：
您提出的关于“进一步解决物业管理领域突出问题的建议”（第015号）提案收悉，经与县城市管理局、市场监管局共同办理，现将办理情况答复如下：
一、关于物业管理行为不规范，制度不健全，服务不到位问题
我县物业服务企业有大多数物业管理的人员在专业结构、知识结构等方面与物业管理要求有较大差距。我委督促物业服务企业加强对物业基础知识、业务技能、服务意识及进行专业化、规范化的培训，建立健全规章制度，将责任落实到每个人，企业实施奖惩制度，对物业服务人员服务到位的给予一定的物质奖励，对服务意识淡薄，不积极主动作为，不能站在业主角度想问题的，给予适当经济处罚，经处罚后仍没有改变的，予以辞退，并通报物业管理协会，纳入诚信系统，不得录用。
二、业主与物业公司的权利和义务不明确，思想认识错位问题
《重庆市物业管理条例》对业主、业主大会、业主委员会及物业管理服务的要求都有明确规定，为进一步明确业主和物管公司的权利和义务，提高《重庆市物业管理条例》等法律法规的知晓率，我委开展了以下工作：
一是我委已组织各物业服务企业进一步学习宣传贯彻《重庆市物业管理条例》，悬挂宣传横幅625条，张贴宣传海报2630张，发放宣传资料5000多份。二是2次组织街道社区和物业企业从业人员共1350人次参加市上组织的《重庆市物业管理条例》网络课堂学习，邀请市上物业管理专家对《民法典》和《重庆市物业管理条例》进行了专题讲解。三是举办了垫江县《重庆市物业管理条例》知识竞赛活动，组织物业从业人员技能培训，邀请物业管理专家对全县物业项目经理、物业管理员、综合维修工、秩序维护员、保洁员分别进行了集中培训，参训人员达350余人。四是要求物业服务企业将《物业服务合同》和《临时管理规约》在小区进行公示，物业服务收费项目及标准也应公示在小区，让业主充分了解物业服务的内容，物业服务企业应严格按照《物业服务合同》进行履职，包括人员配置，年龄结构、公共设施设备维护保养、绿化维护等，做到质价相符。
三、物业管理企业无资质现象较多，管理混乱，业主的合法权益难以保障问题
国家从2018年开始出台取消物业资质的审批后，小区的物业管理就进入了新的模式，但是95%的小区还是要求有资质的企业进行管理，物业公司也在加强员工的培训学习，按照《前期物业服务合同》及《物业服务合同》相关的服务标准进行落实。
四、开发商的遗留问题转嫁给物业公司，造成物业纠纷问题
根据《承接查验管理办法》相关规定，我委在该项目交房前要进行承接查验及项目验收工作，强化新建物业的交付标准，质监部门严把质量关，发现有屋面、外墙、窗户漏水，墙面裂缝等现象，要求开发建设单位立即整改，整改到位后才能通过验收，进一步督促开发商对房屋质量的保障，减少开发遗留问题诱发的物业矛盾纠纷。
我县成立了垫江县物业管理协会和垫江县物业纠纷调解委员会，物业协会采取在办公地点值班的方式，对咨询物业方面的问题及时答复，物业纠纷调解委员会针对物业管理中出现的矛盾纠纷及时协调解决。
五、关于小区公共收益应属于全体业主问题
根据《重庆市物业管理条例》58条第6款规定，小区公共收益的管理、使用、分配在物业服务合同中约定。《重庆市物业管理条例》第85条的规定，公共收益主要用于补充物业专项维修资金。公共收益用于补充物业专项维修资金以外用途的，业主大会应当决定年度预算方案，主要包括支出项目明细、使用审核、公示及决算办法。未经业主大会同意，公共收益支出金额和范围不得超过预算方案。
物业服务企业、业主委员会应当每半年公布一次公共收益收支情况。物业管理区域百分之二十以上业主书面对公共收益收支提出异议的，可以根据物业服务合同或者临时管理规约约定或者经业主大会决定后，在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导监督下委托有资质的中介机构进行财务审计，也可以申请物业管理联席会议协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。
此复函已经党委书记蔡建明审签。对以上答复你们有什么意见，请填写在提案办理征询意见回执表上寄给我们，以便进一步改进工作。
垫江县住房和城乡建设委员会
2023年6月29日
