李中达委员：

您提出的《关于盘活存量车库推动房地产行业健康发展的建议》第（030号）收悉。经与县公安局、县规划自然资源局、县城市管理局协办单位共同研究办理，现答复如下：

一、车位销售问题

《民法典》第276条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第5条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合民法典第276条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

为了明确首先满足业主的需要，多地出台《重庆市物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》《湖南省物业管理条例》等规定，直接通过立法规定车位不得出售给业主以外的人。《重庆市物业管理条例》（2020年5月1日起施行）第七十七条规定，“物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库），应当首先满足业主的需要。建设单位依法出售车位（库），应当进行公告，不得出售给业主以外的单位或者个人。公告之日起六个月内，属住宅配套车位（库）的，每户业主只能购买一个车位（库），公告之日起满六个月有多余车位（库）的，可以向其他业主出售，每户业主总计购买住宅配套车位（库）不得超过二个；属非住宅配套车位（库）的，每户业主购买的车位（库）数量的比例，不得超过持有房屋面积占总非住宅建筑物面积的比例。经人民法院生效法律文书或者仲裁裁决确认将建设单位的车位（库）权属登记给业主以外的单位或者个人的，其车位（库）的出售、租赁应当首先满足业主的需要。建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位（库），业主要求承租的，建设单位不得拒绝。车位（库）有空余的，经公示后，可以临时出租给业主以外的单位或者个人，每次租期不得超过六个月。”

为促进商品房配套车位利用，重庆市人民政府2022年6月15日印发《重庆市促进房地产业良性循环和健康发展若干措施》，第十条规定，“促进商品房配套车位利用。物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库），应当首先满足业主需要。建设单位依法出售车位（库）的，应当进行公告。对配套车位（库）存量较多的商品房项目，开展商品房配套车位利用试点，属住宅配套车位（库）的，公告之日起6个月内，每户业主只能购买1个车位（库），公告之日起满6个月且办理初始登记后有多余车位（库）的，可以向其他业主出售，但未销售住房对应的配建车位（库）不得出售；属非住宅配套车位的，公告之日起6个月内，每户业主购买的车位（库）数量的比例，不得超过持有房屋面积占总非住宅建筑物面积的比例，公告之日起满6个月且办理初始登记后有多余车位（库）的，可对外销售。”

综上，因车位对非小区外业主可销售、确权与现行法律有冲突，现阶段实现住宅配套车位对外销售难度较大，从法律位阶上讲，《重庆市物业管理条例》属于地方性法规，根据《民法典》第153条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”之规定，违反上述地方性法规，可能导致合同无效，甚至存在行政责任。

为推动开发车位销售对销售对象的限制，已向上级部门反映了《房地产开发车位销售规定亟待修改》的问题，期待相关政策能够尽快得到调整，以进一步优化房地产开发车位销售对销售对象的限制，确保相关销售行为既符合法律法规要求，又能满足市场需求。

二、规划配套车位配建问题

根据《重庆市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于优化房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》（渝房市办〔2023〕1号）文件精神，结合我县实际，县规委会办公室2024年第二次会议审议通过了我县建设项目配套车位配建标准：一是县城区普通住宅项目停车位按照0.8个/户标准执行；二是县城区普通住宅项目未办理预售房许可证的按照本标准执行；三是旧城改造区域结合周边停车位布置情况和实际需求，在工程设计方案阶段合理论证。

三、车位规范停放问题

2023年垫江县城市管理局、县公安局开展联合执法，开展县城建成区停车秩序专项整治行动，共处罚违停二、三轮车6964辆，罚款 34万余元，劝离违停机动车 6000余辆。开展牡丹停和各小区多余车位共联共享共赢计划，并积极建言献策。同时进一步加大对禁停路段车辆乱停乱放的处罚力度，确保城市道路交通安全畅通。执勤人员深入辖区周边重点道路、路口，对违法停车较为严重的点位进行调查排摸，制定违法停车整治方案。以劝导与处罚相结合的方法开展治理，对违停车辆驾驶人在场的，执勤人员劝导其入库、入位停放或当场处罚；对驾驶人不在现场的，现场固定交通违法行为证据，粘贴违法停车告知单，确保整治活动及时、高效。同时加大宣传力度，充分利用官方“两微一博”、新闻媒体、“垫江论坛”及前期建立的社区交通安全宣传微信群开展多途径、广覆盖的交通安全知识常识宣传，着力提升市民的交通安全意识。下一步，将继续加大规范停车监管力度，进一步提升垫江城市形象。

四、＂牡丹停＂收费问题

2020年 10月 26 日，垫江县发展和改革委员会印发《关于县城区临时占道停车收费标准的通知》（垫江发展改革委发﹝2020﹞631号），审议通过牡丹停公司《关于路内停车和公共停车场收费标准的请示》。目前我县城区临时占道停车费收费标准属于政府定价，重要路段 1.5元/半小时，非重要路段 1元/半小时，包月 400元/月，不存在恶意价格竞争的现象。

此复函已经蔡建明主任审签。对以上答复您有什么意见，请填写在提案办理征询意见回执表上，以便进一步改进工作。

垫江县住房和城乡建设委员会

2024年5月20日